Городской проект – доходный квартал

На основе реновации застройки частных земельных владений, с возможностью развития его на индивидуальной основе

Адрес: г. Тюмень
Проект: 2016

В данном проекте основной упор делается на регулировании земельных отношений в части строительства доходных домов. То есть одним из основополагающих тезисов является разрешение инвестировать свой земельный участок в строительство 4 — 6 этажного доходного дома или жилого многоквартирного дома на этом же участке, с определенными архитектурно-градостроительными регламентами.

При введении дополнительной зоны для многоэтажного жилья и корректировке местных градостроительных норм, мы получим результат с хорошими экономическими и качественными показателями жилья на данной территории, не противоречащими федеральному законодательству.

Данная зона будет эффективной на застроенной территории со сложившейся квартальной застройкой.

Также мы получим и дополнительный эффект привлечения инвестиций от мелких инвесторов. Получение дополнительных рабочих мест для малого бизнеса из строительной и проектной отрасли с большим количеством заказчиков и большое разнообразие архитектурных решений, до 15 на квартал.

Появляется стимул для вложения средств в доходные и жилые дома из-за небольшого объема инвестиций.

В нижеприведенной презентации проекта рассматривается произвольно выбранный квартал с застроенной территорией в центре города. На его основе проведен анализ и градостроительные расчеты, которые позволяют говорить о возможности реализации данной концепции на любом квартале в существующей застроенной территории города Тюмени.

Для отработки всех правовых и градостроительных вопросов мы просим ввести экспериментальную зону Ж-5 на основании публичных слушаний с презентацией проекта.

Чем данный вариант отличается от жилой зоны Ж-2? Кроме корректировки этажности (от 4 до 6 этажей), самое главное отличие это возможность строить комплексно со смежными участками без их объединения. Т.е. отступ от границы участка будет равен нулю. Но только в отдельно выделенных местах.

При выполнении торцевой стены в виде брандмауэра, расстояние противопожарным нормам не регулируется. Поэтому нулевой отступ в обозначенном месте, ни каким образом не будет влиять на соседних землепользователей.

Еще одно принципиальное отличие от зоны Ж-2, это прописанный и выполненный графическими средствами регламент возможного размещения здания относительно красной линии и смежных участков, обозначенный для квартала как в письменном, так и графическом виде.

При выполнении всех регламентов в итоге мы можем получить среднеэтажную застройку с довольно высокой плотностью. До 18 000 м2 площади на 1 га. Формирование улиц с непрерывным функциональным рядом сфер торговли, услуг и питания.

Если мы будем осваивать данную территорию по существующим правилам застройки мы получим примерно такую застройку.

Экономическая целесообразность подталкивает застройщика на освоение под автопарковку максимально разрешенной нормами площади. Этажность также выгодна максимально разрешенная. В итоге мы всегда получаем несколько высотных объемов с закатанными асфальтом пространствами между ними. А также разрывы в функциональном ряде. (Нет стимула идти пешком по улице, особенно в зимнее время).

В нашем случае, строить здание возможно только при устройстве подземных парковок. От мощности такой парковки и показателей благоустройства будет зависеть количество возведенных этажей в рамках разрешенного и общая площадь здания.

В данной экспериментальной зоне необходимо изменение градостроительных норм Тюмени в части обеспечения парковочными местами.

Количество парковочных мест должно составлять 100 % от количества квартир в доме.

Количество гостевых парковок для квартир, а также для нежилых помещений, площадью менее 250 м2 должно определятся вместимостью улично-дорожной сети, примыкающей к кварталу.

Из принципа пешеходной доступности мы предлагаем не обременять нежилые помещения менее 250 м2 стояночными местами, на основании опыта европейских городов. При непрерывной заполняемости первых этажей небольшими предприятиями, повышается привлекательность улицы для пешеходов и в тоже время становится неинтересной для автомобилистов.

Также следует учесть, что при обеспечении каждой квартиры собственным машиноместом в подземном паркинге, мы получаем достаточное количество платных подземных гостевых автостоянок, не находящихся в собственности владельцев квартир. При владении 30 % парковочного фонда управляющей компанией, либо другим собственником, мы имеем возможность маневренного управления стоянками в течение суток. Что очень удобно, в особенности для доходных домов, где все стоянки предназначены для аренды.

Количество гостевых стоянок на улично-дорожной сети для нашего квартала при данном расположении будет около 40. Максимальное количество квартир 170, при средней площади квартиры 55 м2 и максимальной этажности 6 этажей (пять полноценных и один мансардный).

При условии, что 30 % парковочного фонда будет находиться в одних руках, мы можем в качестве гостевых стоянок использовать 50 парковочных мест, с учетом гостевых на улицах 92 места. При существующих нормах мы должны для 170 квартир иметь 21 место для гостевых парковок. А также 42 автопарковки для общественных помещений. Из расчета: 8 нежилых объектов до 250 м2, например:

  • ателье
  • парикмахерская
  • отделение банка
  • 2 кафе
  • ремонтная мастерская
  • 2 специализированных магазина

При объединении земельных участков и превышении площади общественного объекта более 250 м2, расчет количества автопарковок определять по существующим нормам.

Мы видим, что существующие нормы требуют для данной застройки 63 парковочных места не постоянного назначения, против 92 в предлагаемом варианте, при совместном использовании всего фонда автопарков.

Расчет технико-экономических показателей на примере одного участка, показывает что при заданном расположении здания и максимально разрешенной этажности мы полностью соответствуем федеральным СП и СанПиНам по балансу всех необходимых площадок и озеленению. При этом плотность застройки в новой зоне лучше принять 50 %.

Для соблюдения нормативных показателей по отступам инженерных сетей от фундаментов зданий и между собой предлагается максимально использовать уличный просвет. А именно прокладывать магистральные сети под стояночными местами, покрытыми мелкоштучными изделиями (брусчатка), тротуарами и газонами.